İhalede satılan taşınmazların KDV si Nasıl Hesaplanır?

Soru: 

Fatih bey merhaba,

İcra ihaleleri ile ilgili araştırmalara yeni başladım ve bu süreçte youtube kanalınız oldukça faydalı oluyor, çektiğiniz videolar ve ettiğiniz yardımlar için teşekkür ederim, elinize emeğinize sağlık.

Mümkünse size birkaç soru sormak istiyorum.

Öncelikle ben daire ihalelerine bakıyorum. Dikkatimi çeken nokta baktığım dairelerden yaşça daha genç olanlarda %18 KDV oranı görünüyorken daha yaşlı dairelerde %1 KDV oranı görüyorum. Bu konuyu internetten araştırdığımda farklı tarihlerde (2009, 2017, 2021 vb.) belirtilen yazılarda ortak olarak:

"Belirtilen mevzuat çerçevesinde konu değerlendirildiğinde; net alanı 150 m2’ye kadar olan konutların icra müdürlüklerinde yapılacak olan satışları %1 oranında katma değer vergisine tabi olacak, buna karşılık net alanı 150 m2’nin üstünde bulunan konutlar ile büyüklüğü ne miktarda olursa olsun konut vasfı taşımayan tüm taşınmazların (iş yerleri, arsalar, fabrikalar, vs.) icra müdürlüklerinde yapılacak olan satışları ise %18 oranında katma değer vergisine tabi olacaktır."

şeklinde bir ifade gördüm. Ancak, ihalesi yarın yapılacak bir dairenin net alanı (hatta brüt alanı da) 150 m2'nin altında olmasına rağmen hem websitesinde hem de dosya olarak indirdip uyap döküman editöründe kontrol ettiğim satış ilanında %18 KDV oranı görmekteyim. Bunun nedenini biliyor musunuz? Şayet yanlış belirtilmişse "artırmaya hazırlık aşamasındaki hatalı işlem" koşulu ile satışa itiraz edebilir miyim?

2) İkinci sorumu bir örnek ile vermek istiyorum. Bugün bir açık artırmaya online teklif verecektim ama teklifi vermeden önce kontrol ettiğimde benim son teklifimi aşan verilmiş bir teklif gördüm, aklıma şu soru geldi. Diyelim ki ben bu satışa online verilen maksimum teklifin altında bir teklif verdim (gerçi halihazırda daha yüksek teklif varken, daha düşük bir verip veremeyeceğimi de bilmiyorum) ve yine diyelim ki online ortamda en yüksek 2. teklif veren kişiyim. Fiziksel ihale başladığında da kimse verilen maksimumu teklifi geçmezse (yani ihalenin başlangıç tutarı ile ihale sonuçlanırsa) ve bu maksimum teklifi veren alıcı ihaleyi almaktan vazgeçerse, fiziksel ortamda teklif vermemiş olmamama rağmen 2. en yüksek teklifi veren kişi olarak almak ister misin diye bana sorulma şansı var mıdır? (umarım anlatabilmişimdir.)

3) Son sorum olarak böyle bir daire ihalesine mutlaka avukat ile mi katılmamı tavsiye edersiniz, yoksa biraz önce izlediğim videonuzdaki "çantacı" gibi insanların oyununa gelmediğim takdirde, yanımda bir avukat olmasa da işlemleri kolayca halledebilirsiniz der misiniz?

Şimdiden çok teşekkür eder, iyi akşamlar dilerim. Sağlıcakla.

Cevap: 

1)  Türkiye de 2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile Kdv oranları tespit edilmiştir. Bu karara göre de net kullanım alanı 150 metrekarenin altında kalan Konut alanlarından %1, üstünde olanlardan da %18 KDV alınır. Ama burada çeşitli durumalar var. Örneğin taşınmazın meskeni alınmamışsa. kat mülkiyeti değil de arsadan hisse payı satılıyorsa yine %18 ödersiniz. veya bazı müteahitler yapabiliyorlar. iş merkezine mesken alırken konut alanı, konut alanına mesken alırken iş yeri diye ruhsat alabiliyorlar. 

Eğer bahsettiğiniz taşınmaz belediyeden meskeni alınmış ve konut alanı olarak görünüyorsa ve 150 metrekarenin altında ise KDV si % 1 olması gerekir. Gerekli araştırmaları yapıp KDV'nin  yanlış hesaplandığına emin olursanız artırmaya hazırlık aşamasındaki hatalı işlem ile satışa itirazda bulunabilirsiniz. 

2) Kısaca en yüksek teklifin altına 2. teklif olarak teklif veremezsiniz. Ama siz bir teklif verirseniz ve üstüne birisi teklif verip 2. teklif olarak kalabilirsiniz. 

    Bu durumda evet birinci almazsa siz alırmısınız diye sorabilirler. Teklifi online veya fiziki ortamda vermiş olmanızın bir önemi yok. Her ikisi de aynı niteliktedir. 

3) Bu tarz ihaleler tüm tüzel ve şahıslara açık. Mutlaka bir avukatla katılmanız gerekmez. Kendinize ve bilgi tecrübenize güveniyorsanız yalnızda gidebilirsiniz. Buradaki tecrübeden kastım ihalelere karşı değil hayata karşı tecrübenden bahsediyorum. Soğukkanlılığınızı koruyabiliyorsanız. Gaza gelip altından kalkamayacağım teklif vermem diyorsanız. Kendinizde pekala tek katılabilirsiniz. Ama ben bana bu konuda fikir soranlara maddi değeri yüksek yerler için ihale girecekseniz ve ihaleye deneyiminiz yoksa bir avukattan danışmanlık alın diye öneriyorum. Kimsenin 1 kuruş dahi olsa zarar görmesini istemem.